통상 유치권이라고 하면 공사업체가 공사대금을 받지 못해 신고하는 경우가 많다. 그러나 간혹 임차인이 유치권을 신고하기도 한다. 임차인 유치권 신고는 대부분 필요비 또는 유익비에 대한 권리다. 필요비와 유익비
우선, 필요비와 유익비에 대한 개념을 이해할 필요가 있다.필요비는 것의 보존에 필요한 비용을 말한다.간단히 말하면 부동산 유지에 필요한 수리 비용이라고 생각하면 된다.보일러 교환이나 누수나 싱크대 수리 등에 들어가는 비용이다.유익비는 부동산의 본질은 변화시키지 않고 가치를 증대시키는 데 지출된 비용을 말한다.대표적으로 발코니 확장 섀시 교환 비용 등이 있다.필요비, 유익비 상환 청구권
임대차 계약이 이뤄지면 임차인은 보증금과 임차료를 지불해야 할 의무가 발생, 임대인은 임차인이 임대 목적물을 원활하게 쓸 수 있도록 수선 의무를 부담한다.이 수선에 대한 비용일 필요비를 임차인이 대용한 경우에는 사용한 비용 상환을 임대인에게 청구할 수 있다.목적물의 가치가 증대하는 유익비 지출 역시 상환 청구권을 갖는다.다만 임차인 본인의 편익만 위해서 쓴 비용은 청구할 수 없다.
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(출처 : 연합뉴스)
임차인의 유치권이 인정되지 않는 경우
필요비, 유익비에 대한 임차인 유치권은 다음의 경우에는 해당하지 않는다.① 임대차 계약서에 원상회복 조항이 있는 경우-임대차 계약 당시에 원상회복을 하기로 약정을 했다면 임차인은 해당 부동산 경매 때 낙찰자로 유치권을 주장할 수 없다.② 임차인의 편익 때문에 지출한 비용인 경우 임차인의 편익 때문에 지출한 비용은 유익비로서 인정되지 않는다.상가의 경우 영업을 목적으로 지출된 비용도 건물의 객관적 가치를 상승시켰다고 볼 수 없기 때문에 유익비를 주장할 수 없다.③ 보증금 반환 청구권-임대차에서 임차인이 임대인에게 교부한 “보증금 반환 청구권”은 그 물건에 관해서 생긴 채권은 아니므로 이러한 채권을 가지고 임차 목적물에 대한 유치권을 주장할 수 없다.④ 권리금 반환 청구권-“권리금 반환 청구권”도 건물에 관해서 발생한 채권이 아니라 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.
